Zakup drugiego domu na Costa Blanca pozostaje w 2026 roku jedną z najbardziej atrakcyjnych opcji dla osób, które chcą cieszyć się śródziemnomorskim stylem życia, posiadać nieruchomość wakacyjną lub połączyć własne użytkowanie z inwestycją w nieruchomości.
Prowincja Alicante oferuje bardzo zróżnicowany rynek nieruchomości: apartamenty nad morzem, wille z basenem, nowe inwestycje, nieruchomości na prywatnych osiedlach oraz domy położone w dzielnicach mieszkaniowych w pobliżu pól golfowych.
Zakup drugiej nieruchomości wymaga jednak innego planowania niż zakup miejsca stałego zamieszkania. Podatki, finansowanie hipoteczne, koszty stałe oraz możliwości wynajmu to niektóre z kwestii, które warto przeanalizować przed podjęciem decyzji.
W tym przewodniku omawiamy najważniejsze kwestie finansowe i podatkowe, które należy znać przed zakupem drugiego domu na Costa Blanca w 2026 roku.
Costa Blanca ugruntowała swoją pozycję jako jeden z głównych rynków drugich domów w Hiszpanii, szczególnie wśród kupujących z Hiszpanii i innych krajów europejskich.
Miejscowości takie jak Alicante, Benidorm, Altea, Calpe, Jávea, Dénia, Moraira, Benissa, Torrevieja czy Orihuela Costa oferują bardzo różne profile rynku nieruchomości, dzięki czemu można znaleźć zarówno nieruchomości wakacyjne, jak i inwestycyjne.
Jednym z głównych atutów Costa Blanca jest klimat śródziemnomorski, charakteryzujący się łagodnymi zimami i dużą liczbą słonecznych dni w ciągu roku.
Do tego dochodzą inne czynniki wyjaśniające międzynarodowy popyt na nieruchomości:
Port lotniczy Alicante-Elche Miguel Hernández jest ponadto jednym z głównych punktów przyjazdu zagranicznych nabywców, oferując liczne połączenia z miastami europejskimi.
Wszystko to pozwala korzystać z drugiego domu o różnych porach roku, a nie wyłącznie w miesiącach letnich.
Rynek nieruchomości na Costa Blanca utrzymuje wysoki popyt, szczególnie w strefach nadmorskich, gdzie podaż dobrze położonych nieruchomości jest ograniczona.
Nieruchomości z widokiem na morze, tarasem, basenem, dobrą efektywnością energetyczną, miejscem parkingowym i bliskością usług zwykle cieszą się największym zainteresowaniem.
Zmiany cen różnią się jednak znacząco w zależności od gminy, dzielnicy i rodzaju nieruchomości. Dlatego przed zakupem inwestycyjnym warto przeanalizować konkretny rynek i nie opierać decyzji wyłącznie na ogólnych trendach cenowych.
Podatki płacone przez kupującego zależą przede wszystkim od tego, czy nabywana jest nieruchomość z rynku wtórnego, czy nowa nieruchomość bezpośrednio od dewelopera.
Ponadto niektóre ulgi podatkowe związane z miejscem stałego zamieszkania mogą nie mieć zastosowania, gdy nieruchomość jest kupowana jako drugi dom.
Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego we Wspólnocie Walenckiej transakcja zasadniczo podlega podatkowi od przeniesienia własności (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP).
Od 1 czerwca 2026 r. ogólna stawka obowiązująca we Wspólnocie Walenckiej przy nabyciu nieruchomości wynosi 9%, chyba że zastosowanie ma stawka szczególna lub obniżona.
Jeżeli wartość nabywanej nieruchomości przekracza 1 000 000 euro, obowiązująca stawka wynosi 11%.
Przykładowo, w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego zakupionej za 400 000 euro, przy założeniu podstawy opodatkowania w tej samej wysokości i braku zastosowania ulg:
400 000 € × 9% = 36 000 € podatku ITP.
Ważne jest wcześniejsze ustalenie właściwej podstawy opodatkowania oraz sprawdzenie, czy dla nieruchomości istnieje wartość referencyjna, ponieważ cena wskazana w akcie notarialnym nie zawsze jest jedyną wartością braną pod uwagę przy ustalaniu podatku.
Przy zakupie nowej nieruchomości bezpośrednio od dewelopera transakcja zazwyczaj nie podlega ITP, lecz podatkowi VAT (IVA).
Ogólna stawka VAT stosowana przy pierwszej sprzedaży nieruchomości mieszkalnej wynosi obecnie 10%.
W przypadku nowej nieruchomości o wartości 400 000 euro:
400 000 € × 10% = 40 000 € VAT.
Ponadto akt notarialny może podlegać podatkowi od udokumentowanych czynności prawnych (Actos Jurídicos Documentados – AJD).
Od 1 czerwca 2026 r. ogólna stawka AJD we Wspólnocie Walenckiej dla przypadków nieuregulowanych szczegółowo wynosi 1,4%.
W związku z tym początkowe obciążenie podatkowe przy zakupie nowej nieruchomości może być znaczące i powinno zostać uwzględnione w budżecie przed podpisaniem rezerwacji lub umowy kupna-sprzedaży.
Po zakupie drugiego domu należy uwzględnić w rocznym budżecie szereg wydatków.
IBI jest podatkiem lokalnym, a jego wysokość zależy między innymi od wartości katastralnej oraz stawki ustalonej przez daną gminę.
Dlatego dwie nieruchomości o podobnej cenie zakupu, położone w różnych gminach, mogą generować różne roczne koszty.
Zakup drugiego domu można sfinansować kredytem hipotecznym, choć banki zwykle stosują bardziej ostrożne kryteria niż przy finansowaniu miejsca stałego zamieszkania.
Bank przeanalizuje między innymi dochody kupującego, stabilność zatrudnienia, majątek, istniejące zadłużenie, wiek, rezydencję podatkową oraz cechy nieruchomości.
W przypadku drugiego domu maksymalny poziom finansowania jest zwykle niższy niż przy zakupie nieruchomości przeznaczonej na stałe miejsce zamieszkania.
W zależności od profilu finansowego kupującego i banku finansowanie może wynosić orientacyjnie około 60–70% wartości przyjętej przez bank, choć konkretne warunki mogą się znacząco różnić.
Oznacza to, że kupujący powinien dysponować wystarczającymi środkami na pokrycie:
Przykładowo, jeżeli bank sfinansuje 70% nieruchomości o wartości 400 000 euro, kredyt hipoteczny wyniesie około 280 000 euro, a kupujący będzie musiał pokryć pozostałe 120 000 euro oraz podatki i inne koszty.
Zagraniczni kupujący, którzy nie są rezydentami podatkowymi w Hiszpanii, również mogą ubiegać się o kredyt hipoteczny.
W takich przypadkach banki zwykle przeprowadzają szczegółową analizę ryzyka i mogą wymagać wyższego wkładu własnego.
Zwykle konieczne jest przedstawienie dokumentów takich jak:
W zależności od kraju zamieszkania dokumenty zagraniczne mogą wymagać tłumaczenia lub dodatkowej dokumentacji.
W przypadku kupujących z zagranicy szczególnie zaleca się przeanalizowanie możliwości finansowania przed podpisaniem zobowiązań zakupowych, które mogą wiązać się z karami.
Oprócz podatków transakcja zakupu nieruchomości wiąże się także z innymi kosztami.
Notariusz. Sporządzenie aktu notarialnego kupna-sprzedaży.
Rejestr Nieruchomości. Wpis nowego właściciela.
Gestoría. Koszt obsługi przez firmę zajmującą się formalnościami administracyjnymi i podatkowymi, jeśli korzysta się z takiej usługi.
Prawnik. Szczególnie zalecany przy bardziej złożonych transakcjach lub gdy kupujący mieszka poza Hiszpanią.
Wycena. Zwykle konieczna w przypadku finansowania hipotecznego.
Przed zakupem warto uzyskać pełną kalkulację transakcji, aby znać całkowity koszt nabycia i nie ograniczać budżetu wyłącznie do ceny ofertowej nieruchomości.
Tak. Drugi dom może generować dochód w okresach, gdy właściciel z niego nie korzysta.
Należy jednak wyraźnie odróżnić tradycyjny najem mieszkaniowy od najmu turystycznego lub wakacyjnego.
Wynajem turystyczny podlega szczególnym przepisom i może wymagać zezwoleń, rejestracji, zgodności z przepisami urbanistycznymi oraz spełnienia dodatkowych wymogów.
Dlatego jeśli zakup ma obejmować wynajem wakacyjny, przed nabyciem nieruchomości należy sprawdzić, czy taki sposób użytkowania jest prawnie dopuszczalny w danym lokalu lub budynku.
W odpowiednich przypadkach należy również sprawdzić statut i uchwały wspólnoty właścicieli.
Właściciele będący rezydentami podatkowymi w Hiszpanii muszą wykazywać dochody z najmu w rozliczeniu podatku IRPF.
Sposób opodatkowania zależy od rodzaju najmu, a po spełnieniu warunków określonych w przepisach niektóre wydatki mogą podlegać odliczeniu podatkowemu.
Opodatkowanie najmu przeznaczonego na stałe miejsce zamieszkania najemcy nie musi być takie samo jak w przypadku najmu turystycznego.
Z tego powodu rentowność inwestycji należy zawsze obliczać z uwzględnieniem podatków.
Właściciele, którzy nie są rezydentami podatkowymi w Hiszpanii, również podlegają opodatkowaniu dochodów z nieruchomości położonych na terytorium Hiszpanii.
Formularz 210 służy między innymi do deklarowania dochodów z wynajmu nieruchomości oraz określonych dochodów związanych z nieruchomościami osiąganych przez podatników niebędących rezydentami.
Ponadto osoba fizyczna niebędąca rezydentem, która posiada w Hiszpanii nieruchomość na własny użytek lub pozostawia ją niezamieszkaną, może podlegać opodatkowaniu z tytułu imputowanego dochodu z nieruchomości, również deklarowanego na formularzu 210.
Dokładne zasady opodatkowania oraz możliwość odliczenia określonych kosztów zależą między innymi od kraju rezydencji podatkowej właściciela i obowiązujących przepisów.
Drugi dom może pełnić podwójną funkcję: służyć właścicielowi w określonych okresach roku, a przez pozostały czas generować dochód z najmu.
Nie istnieje jednak jedna standardowa stopa zwrotu właściwa dla całej Costa Blanca.
Rentowność zależy od takich czynników jak:
Droższa nieruchomość może oferować niższą procentową stopę zwrotu, ale jednocześnie lepsze perspektywy utrzymania wartości lub wzrostu wartości w długim okresie.
Popyt turystyczny koncentruje się szczególnie w popularnych gminach i rozwiniętych strefach nadmorskich.
Benidorm – ze względu na wysoką aktywność turystyczną przez znaczną część roku.
Altea – szczególnie atrakcyjna dla kupujących poszukujących nieruchomości ze średnio-wyższego i wysokiego segmentu.
Calpe – z dużym udziałem zagranicznych właścicieli drugich domów.
Moraira i Benissa Costa – rynki charakteryzujące się willami i nieruchomościami o wyższej wartości.
Jávea – oferująca połączenie apartamentów, willi i nieruchomości premium.
Dénia – z dobrze rozwiniętym rynkiem mieszkaniowym i wakacyjnym.
Torrevieja i Orihuela Costa – z dużą obecnością zagranicznych kupujących i szeroką ofertą mieszkaniową.
Wysoki popyt turystyczny nie oznacza jednak automatycznie, że każdą nieruchomość można legalnie przeznaczyć na wynajem wakacyjny. Przed zakupem należy sprawdzić sytuację konkretnej nieruchomości.
Jednym z najczęstszych błędów przy ocenie inwestycji w nieruchomości jest analizowanie wyłącznie rentowności brutto.
Rentowność brutto = roczny przychód z najmu ÷ cena zakupu × 100.
Przykładowo, jeśli nieruchomość kupiona za 300 000 euro generuje 18 000 euro rocznie:
18 000 ÷ 300 000 × 100 = 6% rentowności brutto.
Ta wartość nie odzwierciedla jednak rzeczywistej rentowności.
Aby obliczyć rentowność netto, należy uwzględnić takie koszty jak opłaty wspólnotowe, IBI, ubezpieczenie, utrzymanie, naprawy, zarządzanie najmem, okresy bez najemców oraz podatki.
Dlatego porównywanie nieruchomości wyłącznie na podstawie rentowności brutto może dawać niepełny obraz inwestycji.
Przed zakupem drugiego domu warto działać według uporządkowanego planu.
Najpierw określ cel zakupu: własne użytkowanie, inwestycja lub połączenie obu tych funkcji.
Następnie ustal budżet obejmujący nie tylko cenę nieruchomości, lecz także podatki i koszty związane z zakupem.
Jeżeli potrzebujesz finansowania, wcześniej sprawdź swoją dostępną zdolność kredytową.
Przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży sprawdź stan prawny, rejestrowy i urbanistyczny nieruchomości, ewentualne obciążenia, zaległości wobec wspólnoty oraz właściwą dokumentację.
Jeżeli zamierzasz wynajmować nieruchomość turystycznie, wcześniej sprawdź obowiązujące przepisy oraz możliwość takiego wykorzystania konkretnej nieruchomości.
Na koniec przeanalizuj roczne koszty utrzymania. Willa z basenem i ogrodem może zapewniać większą prywatność i atrakcyjność wakacyjną, ale zazwyczaj wiąże się również z wyższymi kosztami niż apartament we wspólnocie mieszkaniowej.
Odpowiednia nieruchomość to taka, która zapewnia właściwą równowagę między lokalizacją, ceną, kosztami, możliwościami użytkowania i celami długoterminowymi.
Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego zazwyczaj płaci się ITP. Od 1 czerwca 2026 r. ogólna stawka we Wspólnocie Walenckiej wynosi 9%, natomiast dla nieruchomości o wartości przekraczającej milion euro stosuje się stawkę 11%, chyba że zastosowanie ma inna stawka szczególna. Przy zakupie nowej nieruchomości zasadniczo obowiązuje 10% VAT i może być należny podatek AJD.
Zależy to od ceny i uzyskanego finansowania. Należy dysponować środkami wystarczającymi na pokrycie części ceny, której bank nie finansuje, a dodatkowo podatków i kosztów nabycia.
Tak. Hiszpańskie banki udzielają kredytów hipotecznych nierezydentom, choć zwykle stosują wobec nich odrębne kryteria finansowania i oceny ryzyka.
Zagraniczny kupujący będzie potrzebował hiszpańskiego numeru identyfikacji podatkowej, aby prawidłowo sformalizować i obsłużyć transakcję oraz związane z nią obowiązki podatkowe.
Tak, pod warunkiem przestrzegania odpowiednich przepisów. Jeżeli chcesz przeznaczyć nieruchomość na wynajem turystyczny, szczególnie ważne jest wcześniejsze sprawdzenie przepisów regionalnych i gminnych oraz ograniczeń mogących dotyczyć danej nieruchomości.
Tak. Oprócz IBI i innych możliwych opłat lub podatków lokalnych drugi dom może generować obowiązki podatkowe nawet wtedy, gdy pozostaje do dyspozycji właściciela. W przypadku osób fizycznych niebędących rezydentami może wystąpić imputowany dochód z nieruchomości, który należy zadeklarować na formularzu 210.
Zależy to od Twoich priorytetów. Nowe nieruchomości zwykle oferują lepsze standardy efektywności energetycznej, nowoczesne instalacje i mniejsze potrzeby remontowe na początku. Nieruchomości z rynku wtórnego mogą oferować bardziej ugruntowane lokalizacje i inne poziomy cen, ale należy dokładnie sprawdzić ich stan oraz możliwe koszty remontu.
Może być, ale rentowność zależy od lokalizacji, ceny zakupu, kosztów, opodatkowania, popytu na wynajem oraz prawnych możliwości wykorzystania nieruchomości. Decyzję należy podejmować na podstawie konkretnych danych dotyczących danej nieruchomości, a nie wyłącznie ogólnych średnich rynkowych.
Zakup drugiego domu na Costa Blanca może być zarówno decyzją dotyczącą stylu życia, jak i długoterminową inwestycją majątkową. Kluczowe znaczenie ma właściwy wybór lokalizacji i nieruchomości, poznanie wszystkich kosztów przed zakupem oraz odpowiednia weryfikacja prawna i podatkowa transakcji.
Dobre planowanie pozwala cieszyć się nieruchomością przez wiele lat, a w odpowiednim momencie również wykorzystać jej potencjał wynajmu i wzrostu wartości.
Znalezienie odpowiedniej nieruchomości to tylko część procesu. Lokalizacja, budżet, koszty zakupu, finansowanie i potencjał wynajmu to czynniki, które warto przeanalizować przed podjęciem decyzji.
W ESPHOUSES wspieramy Cię na każdym etapie zakupu drugiego domu na Costa Blanca — od wyszukiwania i wyboru nieruchomości aż po sfinalizowanie transakcji kupna-sprzedaży.
Nasz zespół doskonale zna rynek nieruchomości na Costa Blanca i może pomóc Ci znaleźć nieruchomość dopasowaną do Twoich potrzeb — zarówno jeśli szukasz domu na wakacje, jak i wtedy, gdy chcesz połączyć drugi dom z inwestycją w nieruchomości.
Skontaktuj się z ESPHOUSES i powiedz nam, jakiej nieruchomości szukasz. Pomożemy Ci znaleźć Twój drugi dom na Costa Blanca.
